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主题:最牛楼市分析大荟萃(不断更新)

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最牛楼市分析大荟萃(不断更新)  发帖心情 Post By:2009/12/24 12:22:00

1、2005年中国各大城市房地产开始飙升,是因为拿地制度发生重大改革由“协议出让”改为“招拍挂”,国家本意是好的杜绝暗箱操作,贪污腐败、又透明交易价高者得,国家又得收益。可谓好处多多,分水岭是2004年8月31日。地产圈管这个日期叫2004年“土地大限”。
  2、无论是招拍挂还是那年政策密集出台国七条、国八条,国家出台这些政策的目的是希望把房地产引到健康发展的道路上来,但事与愿违,不仅房价不跌反而越来越高适得其反。这是因为所开药方根本没有对症下药,对开发商如同抓痒。
  3、刚性需求、城市扩大、中国人自有的土地情节、富人越来越多造成需求旺盛,你想盖房子从拿地到建成销售少者二三年多者三五年,而且我要说的是这些衙门口的速度是非常缓慢的。举个例子就像三个人包饺子,十个人吃。跟本就供不应求。
  4、土地越来越少、越来越远开发商不断的拿地、囤地、为的是以后有米下锅、倒地赚钱。上有政策下有对策,上市融资-拿地-销售回款再拿地。所谓取之于民,用之于民呀。
  5、地产从来没有像现在一样的被所有人重视,吸引所有人的眼球,是因为没有一种投资产品能和它相比只涨不跌。
  6、看空或看多都没有意义,判断涨跌准了都是暂时的,举个例子08年我跟人打赌说**的房子年底会贴到一万,他说会涨到二万,现在看来两个人都说对了,是开始低到一万之后又涨到二万了。到现在已经二万多了。涨跌是有曲线的,2010年我认为春节后大概在四月份左右会跌。原因是国家出台三板斧一、打击囤地二、2年改5年三、二套贷款收紧等等。开发商虽然这两年不差钱,但不会死扛不降价销售的。不会扛过四个月只要有降价的开发商马上就有跟风的,不希望落后。而消费者的心态是买涨不买跌,,还有就是今年12月份许多人赶在优惠政策停止前已购买了。
 7、国家对房地产是非常头痛的事了,又爱又恨,打狠了吧影响保八是龙头产业,不很大吧老百姓怨声载道影响社会,不和谐。
 8、涨跌看三点1是政策、是否有效控制开发商及投机。2、看南方某些敏感城市一般这些城市对价格敏感领涨或领跌全国其他城市半年以上其他城市才反应过来。3、看银行货币宽松贷款容易市场就不好,贷款缩紧市场市场就好。
  9、就像股票赢家永远是国家、又像彩票赢家永远是庄家。国家扮演着平易开发商和老百姓之间的利益的角色。一面对开发商打一打柔三柔、一面对老百姓平易着怨气。09年地产实在太疯狂了出现民怨太多。所以国家出面干预还记得吗相关部门说优惠政策没说截止日期呀,但实际确实把优惠政策截止了。
  10、盼望房市下跌是老百姓单方面的个人意愿。
  11、争论涨跌没有意义,任志强说实话“看多”招骂很正常。他说的话因为穷人不爱听,牛刀为老百姓说话,所以受爱戴。看多、看空阵营不是每次都说的对,应该客观的看,不是因为你买不起房就看空、你有很多房就看多。
  12、以前没买房就后悔、怨自己、怨国家、怨开发商。应该看清形势平衡自身、荣辱不惊、进退自如。在市场冷淡的时候果断出手。
  13、没有只涨不跌的产品、房地产也如是。
 14、开发商是追求利润最大化的,只要没有违反国家法律法规都可以干。

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建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮博士今天表示:房价会涨会跌上帝才知道。明年出什么政策温总理才知道,你现在该不该买房子你太太才知道呢。
   陈博士的回答无意思间泄露了“国四条”的最终目的:不是要真的给高涨的房价打退烧针,只不过是找种消炎药试试罢了,不行再换。制订政策的人的心态很象医生诊治(根本算不上“遏制”),又想要病人退烧,又怕都退了烧没人来医院看病了。
   “国四条”一出,广大群众以为:这下好了,房价可以在政策的“遏制”下调头向下了,至少政策制订者应该有“遏制价格上涨”的决心吧?!可我们从这些决策者口中听到的却是“上帝才知道”,言下之义,市场的事情,我们说不好。
   调不了,说不好,谁知道?那么纳税人花钱要这些所长,博士,部长。。。。干什么?写公文,算数字,和百姓玩文字游戏,打哈哈吗?
   有统计说64.5%的人支持严惩开发商囤地,有多少人支持严惩政府抬高炒高地价呢?易宪容说把按揭炒作卡住了什么问题都解决了,真的那么简单吗,应该做的是真正应该把给开发商的信贷按揭卡住,让它的资金链处于饥渴状态,才能加速建房和售房,避免捂盘惜售。
   政策制订者应该好好反思一下这几年来的土地政策。回首这几年,恐怕本届最大的败绩就是对房地产的治理了。比提高二手房首付和信贷比例更重要的应该是切断金融机构给地产商的长期信贷,打击捂盘惜售;制订严格政策,改变目前地方政府靠土地收入增加GDP的现状,把土地收入直接入中央财政,特别是不给北京、上海、广州等地产一线城市管理者从中获利充当GDP的机会。
   如果马上这样做,我相信没有什么“上帝才能决定”的事。别总把决策失误归给市场,想不想办,能不能办,命运掌握在政策制订者自己手中!(

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  发帖心情 Post By:2009/12/24 13:11:00

就在昨天,《人民日报》再次向高房价开炮,并且从文章标题来看肯定让不少房地产业的老板们吓一跳,因为这个标题再次将矛头指向他们――开发商故伎重演 京沪房价远超购买力。感觉这篇文章就是意在说明,楼价涨了完全都是发展商的错。
  整篇文章分三大部分,一是说明优惠政策已经促使楼市回暖,二是房价的上涨带来泡沫,三是认为应该增加供给平抑楼价。看完整篇文章,似乎没有多少涉及发展商故伎或者新伎的问题。但是涨价的问题却说得很清楚――-就是供给不足,真不太明白为什么文章用了一个如此煽动性的标题。本人有此疑问并不是想为行业人士辩解或者开脱什么,确实,在楼市好时房地产开发商一如其他行业的商人一样的贪婪,总是追逐着最大的利润。这一点毋庸置疑,无利不起早,其实也不止是商人,人性皆如此。只是作为涉及广泛公众的切身利益的商品,人们需要更清楚、更了解其中的操作过程和价格形成机制。
  在房地产这个市场上,主要的参与者包括了土地的供给者、开发商、银行、和消费者,其他还有比如承建商、代理商、物业管理者也是这个利益链条上的一部分,不过他们的身份只是居于次要的。而如果间从市场交易过程来看,房子是由开发商直接卖给消费者的,也是最容易产生矛盾的环节,由于卖方的暴利和消费者的弱势而引起的争论已经很多,现在我们应该讨论一下整个链条的问题了。
  
  房价利益生态链条
  
   首先是土地的供给者,原来是由地方根据发展和招商的需要直接决定的,这几年由于土地上出的问题比较多,因此上面重视了,对土地供应的总量稍为控制。土地的直接管理者不但要从土地资源中解决本地的大部分财政收入问题,还有本地的发展规划问题――也即城市化过程的问题,可以说,土地经营好了,不但本地财政收支状况无忧,而且容易出政绩(也包括形象工程),因此首先对土地管理者来说,他们也是经营者,似乎没什么理由要求他们贱卖土地资源来平抑房价(除非里面有什么其他特殊的不能告人的原因才有可能贱卖),我们也经常可以看到当房地产市场不好时,很多的土地拍卖因为价格达不到预期而流拍,因此土地的管理者是不愿意看到土地价格下跌的,这一部分,构成了房价的重要组成部分,虽然也不一定就是决定性的,比如有一些豪宅区,土地在房价构成中的比例会有所下降。但是对城市楼房的供应主体来说,土地成本还是显得如此重要。
  土地管理者除了直接决定土地价格之外,还运用了一个对土地定价极其重要的杠杆指标――容积率,容积率决定了在相同的土地面积上能建成多少可售面积。容积率并不象土地面积那样一是一,二是二,而是一个可控指标。一般来说,管理者通常在土地拍卖时就已经设定该片土地的建筑容积率,作为另一参与者的开发商则通过对容积率计算出可售面积来决定竞标的价格。但是,事实证明,开发商在拍得土地后,通过各种途径提高容积率的情况时有发生。
  于是这里通常就隐藏了一大利益:谁能提高容积率谁就能获得超额利润,而谁掌握了容积率的控制权则决定了人家超额利润的大小,交易就由此产生。由此引入房地产市场的第二个参与者,开发商。
  
  从目前国内的情况来看,开发商的身份包括了上市企业、国有企业、外资企业和民营企业。作为开发商参与房地产市场的过程首先是土地的取得,早期由于国内资金相对偏紧,外资企业在拿地时受有招商任务的地方管理者照顾较多,这几年由于流动性充足,在土地竞买时,这几个主体的地位倒是相对平等了。如果说有不平等只能从资金来源方面去分析,先说上市公司,国内某房地产企业上市10多年来在通过增发向股东征集了约300亿的资金,而同期分红还不到30亿,融资成本之低一目了然,而且它也不是唯一的上市公司。再说国企,由于资金充裕,今年各地屡屡伟出的“地王”皆是来自这一些国企特别是央企之举,可谓财大气粗,相对于上市公司和国有企业,资金成本显然是民营企业的紧箍咒,人家可以不计成本的拿地,民企显然不行,但是在强大的资金劣势前面,为什么还有那么多的民企敢参与这个竞争呢?一方面固然有开发经验、人脉等方面的优势,更重要的是这个市场由于土地经营者的垄断问题导致房地产相对于很多制造业来说仍然是供小于求,在持续多年的城市化进程中,对住宅的需求一直居高不下。由此,我们就看到了第三个参与者,银行。
  
  多年来,银行作为这个市场上最大的获利者通常却为媒体和舆论所忽略,实际上对于银行来说,参与这个市场是他们持有的最优质的资产,并且是在这个价值链条上左右逢源,上下通吃。一方面贷款给房地产商,一方面贷款给消费者,它虽不直接参与买卖,却在这个市场上握有最致使的武器――资金链。可以说,在开发贷款方面,如果不是由于特殊利益比如贷款时不了解真实情况或者不凭真实资料而直接放贷而有可能造成的一些坏帐的原因,银行就是楼价上涨的最大获利者。比较可怕的是对于不少供楼者来说,在漫长的二三十年的房奴生涯中,如果有三个月不能如期还贷,就有可能被银行收楼拍卖的风险。
  由此我们可以说到的是另一个参与者,消费者。市场上消费者共有三类:一是购房自住;二是长期投资即食利阶层,买下来以后收租;三是短期炒家。由于国内持续的经济发展和城市化过程的推动,加上人口高峰期,这些年对住房的有效需求一直在增长,另外,目前居民的投资渠道也不多,加上有了钱就得要田买地的传统思维下,在强大买房的推动下房价自然难求一跌。
  
  在说明了直接参与者之后,我们知道房价的构成里面除了土地成本、开发商利润、建筑成本、银行利息、和从业人员工资收入之外,还有一个大头就是税收,通常消费者要交的大概是房价的1%-4%左右,而开发商要交的更多,各地情况有不同,大概是各种税费凶手营业税、配套费、所得税等加起来大概大20%以上,也就是消费者每掏一万元就有二千元以上进入了地方财政。除了税收之外,媒体和代理商也占了一小部分,一般楼盘的推广费用在2%左右,而代理商在1%-3%之间,看参与的程度而定。
  
  房价如何调控
  说完了各参与者,我们要分析如何调控就简单些。调控的主体当然是管理者,被调控的只是供需双方。所以,何时调控以及如何调控首先得看管理者对宏观经济的判断。由于房地产市场涉及行业多,受益者除了管理者、开发商、银行之外,还有大量的从业人员,在宏观经济中的占了很大的比重,要保增长当然不能离开这个行业的贡献。所以宏观经济的走向决定政策的走向,从而影响房价的走向。
  其次是如何调控的问题,2007年的调控是从需求方面直接调控,虽然楼价降了下来,但是也打击了直接的有效需求,可以说是将孩子和洗澡水全都倒了。前面说了,《人民日报》的文章认为应该增加供给,但是至于如何增加则语焉不详。对于一个市场的供需失衡问题,特别是供少于求的问题,增加供给当然是必须的,问题是如何增加?继续走土地财政的老路看来是解决不了房价问题的,因此对于从土地拍卖和大量的税收中取得的钱应该直接拿出更多地用于经适房的建设并且逐渐提高经适房在整个房地产市场中的比重,个人认为合适的比重应该达到40%-50%,而不是将钱用于形象工程、办公楼的建设或者是招待、购车以及出国旅游。社科院曾有人认为既然土地是国有的,也就是全民的,所以在居民在购房时就不应该在支付土地费用,这种观点也许并不能完全称之是愤青的言论,但是“居者有其屋”应该是管理者对选民的一种信托。
  第三是对投机者的调控,市场并不能完全没有投机者,否则这个市场将会是死水一潭,因此投机者并不可怕,前年的政策就让很多投机者血本无归,关键还是看税收和利率的政策如何参与。
  
  综上述,大家可以知道,如果需要一个理性的价格,宏观方面和管理者的态度,以及相关措施是否准确到位才是关键。如果依靠开发商的自律来调控楼价,何异于缘木求鱼。

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一、真正想平拟房价其实一招即可,其他都是鬼扯。
  这一招就是每户第三套房子征收大于等于2%的物业税。现在房价高企根本不是什么80后90后的需求导致,明眼人一看就知道是炒起来的,大量的游资或其他各路资本(甚至包括4万亿)挤到房市里活生生的给炒起来,然后冠以80后的需求。现在如果征收第三套房子物业税,有三个作用:
  1、手里囤积多套房子如果不卖掉,只能套死自己,等于击鼓传烟,烟头即将灭在自己手里。
  2、如果出租,房子出租回报率现在普遍低于3%,收了2%的物业税,对于租房子来说毫无收益。只有出租回报率高于6%才有回报,6%-2%=4%,直接导致房子作为投机失去意义,某些买了毛坯根本不打算出租直接炒房的更是冒不起这个险。
  3、对于很多我们不方便提起的群体购买多套房子,这部分人现在也压不起了,千万房产每年要掏超过20万去交税,我想他们是不会干的,所以真正平拟房价只有物业税有效。
  二、为什么不征物业税?
  当家的明白的很,一旦征收,房价会雪崩,跌倒现价的1/2、1/3、1/4甚至1/5都有可能!房价雪崩会导致我国百业皆废,当家的当然不会这么傻!因为我国的经济全系于卖地、盖房子了。所以当家的不想跌,短期内是很难跌的。
  三、什么时候是个头?
  当我国的经济类型不再仅系于房地产时,当我国的创新经济、环保经济等其他的经济能挑起国家经济大旗时,房产经济不再居于动脉之时,国家才敢拿房价开刀!为什么美国敢征物业税,因为美国有微软、有通用、有甲骨文、有可口可乐!美国的房地产不是老大,这就是美国敢动地产的原因。当我国有自己的微软等一批新经济代表的时候,我国应该也是敢动地产这块禁区的,但绝非现在。
  四、当家的意思
  涨是一定的,但不能快速涨,因为涨的快了,透支了未来,未来就会很麻烦,房价可以涨,但当家的绝不能被房地产商绑架,所以要乖乖的涨,慢慢的涨。
  五、不肖子孙扭曲了当家的意思
  下面各级小当家的对房价产生了依赖,仅仅卖地就可以得到大笔的财政,不思进取,就像打吗啡,最后依赖吗啡一样。房价就是地方财政的吗啡,一针下去,飘飘欲仙,海市蜃楼,超英赶美!于是一针接一针,越打剂量越大,房价越高。但我想当家的最终会改变这种局面的,因为长此以往,国将不国,国家想真正发展,一定要戒了吗啡依赖症,我想以大当家的英明与宏伟战略,会戒的,房价最终会归于合理的。但目前来看,靠房价取财政收入,靠房价实现国富是惰政,是不可能富的!
  六、我们该怎么办?
  我的建议是:手里有钱的可以买,因为在未来的一段时间还会涨,手里没钱的就坚决不买。这句话好像是一句屁话,其实现在的社会问题是出在这句屁话,现实是手里没钱的硬要买,最后买的力不从心,买的父母棺材本都没了,买的起早贪黑,要倾自己的一生的劳动去给房价打工,这和长工有什么区别?!其实中国人的劣根性是不会独立思考,永远是在别人忽悠下的群体,被忽悠了五千多年了,现在还在被继续忽悠。人作为人,要想一想人存在的价值,真的要一辈子替房子打工吗?当老了的时候,房子也住成了了危房,一拆了事,人与房同时化为尘土,宣告一个房奴的终结,灰尘般的生命。其实我的意思是买不起就不要撑,房价高的时候,租房其实是更低成本的选择,一套房子的投资回报率不足3%,租比买是一件很划算的事。住着租的房子,用不买房省下来的钱可以投资教育充电,可以旅行,可以过买点营养的东西,总之过着滋润的生活,享受着人一样有尊严的自由的人生。要相信有一天,自己会利用现有的资源收入比现在更高,要相信总有一天,随着国家经济的健全,房子会想美国一样回到合理的价格,只不过不是现在,等到回归理性之时,也许就是出手之时,何必现在先抱一大块石头压住自己在说呢?当然,如果手头的钱充裕,买房不费劲,房子作为一项可以在一段时期内增值又能自用的物品,买了还是不错的。我的意思是量力而行,房子是一项生活用品,购买的目的是给自己增加快乐的,如果增加的是痛苦,那就坚决不要买,因为生活中还有更多有意义的事等着去干呢。

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说明年房价下跌的傻瓜,你们最好回去养猪算了
  
  只要有了宽松货币政策不变,房价就不会小涨,而是大涨。其实上周颁布的“国四条”对那些认为房价下跌的人来说都是个误会,完全是对楼市开了一个迪拜的玩笑,房价该怎么涨还会怎么涨。现在开发商不但是有了钱,而且还可以上买天,下买地,中间可以买空气!不是让活人闭嘴,就是让死人喘气!
  
  
  “国四条”对于开发商来说只是点皮外伤,就像一个打猎的人,只是偶尔打了只野兔,所以开发商对这一切都不会放在眼里。等到明年,房价仍由开发商一统江湖,明年看到的是不是开发商降房价,而是没买房的人留下的伤痕,对于那些贪便宜的消费者来说都是致命的打击。
  
  有了宽松货币政策垫底,房价等的就是大涨,因为小涨没有用,买不到航空母舰,只有大涨那才爽,房价一旦上涨达到了新的高潮,中国才会摁住美国的牛屁股,到了这个时候,大家都会为房价上涨而欢呼!所以,那些对国家政策理解错误的专家别吃饱了消化不了,也没必要老冲着房价下跌而猛啃,这样会让那些消费者对明年房价上涨做出错误判断。
  
  自从“国四条”上周颁布之后,各相关部委看起来是动作频频,先是国土部联合五部委颁布土地出让金首付比例提高到五成政令规定,然后再是住建部召集全国数百名市长在国谊宾馆召开的房地产调控会议,就“国四条”执行进行布署。大家要仔细想想,为何国家先召开了中央经济工作会议,后来就紧接着出现“国四条”,而且国家在经济工作会议中再三强调:“增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房”的政策支持符合预期,积极稳妥推进城镇化,放宽中小城市和城镇户籍限制等措施远超市场预期,将对房地产行业的长期稳定发展影响深远,由于当前我国经济回升的基础还不牢固,经济回升内在动力不足,世界经济复苏基础并不稳固,国际金融危机影响仍存。2010年中国经济要在发展中促转变,在转变中谋发展,继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。这说明国家既要保证楼市的发展不动摇,又要考虑到高房价对百姓的影响,国务院要求遏制部分城市房价过快上涨的做法,这只是国家对楼市低调处理的一种方式,这也是安定民心的一种最好方式,两者之间,谁都没有得罪。
  
  现在很多人就是不明白,他们把国家这种处理问题的高超手段认为是打压房价的一种前兆,所以这将大错而特错,如果从老师的角度来说,这叫误人子弟,如果从消费者角度来看,这叫误人买房,其实国务院的要求遏制部分城市房价过快上涨的做法,这主要是用市场手段来遏制房价疯涨和投机过旺,并不是要去打压房价,而是改善整个市场疯狂产生的预期。
  
  说明年房价下跌的傻瓜?不懂楼市由政府控制的专家?如果明年房价没降,你们最好回去养猪算了!

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  今天看到一则新闻,说国家为遏制房价上涨过快,又出台提高开发商买地款首付比例的政策,要求开发商必须首付50%以上,云云。
  
  咋看似乎要打击开发商屯地,倒地,要降低房价了。但稍一细想,完全不是那么回事。且不说这个政策的执行力度有多大--以前几乎所有调控不都变成空调了吗? 真正要质疑的倒是这项政策出台的本意。
  
  其实,这完全是在挺房价,是中央政府在托市。再看看前几日出台的盖于改变二手房转让营业税优惠年限的政策,可以看出, 都是在控制市场,减少供应。如果说这是为了降房价,地球人都笑了。
  
  不用什么理论,大家都知道,物以稀为贵,00年左右一个国外博士后可以很容易拿到中科院百人计划。相反,什么东西多了,必然掉价,就像现在海归特价大甩卖。所以,真要降低房价,扩大市场供应, 或者限制市场需求,这两点其实是一样的。 扩大市场供应,一是要降低市场准入门槛,让更多的土地进入市场,让更多的开发商,更多的开发机构参与进来;二是要活跃二级市场,降低二手房交易成本。而现在这两个政策完全是背道而驰的。 要限制市场需求,其实就是增加房产持有成本, 让囤积无利可图,比如加息,征收物业税等,或者限制一人买多套等措施。 这些明显有效的办法不抖有意无意的绕开了吗?
  
  美国,加拿大等西方国家的房地产市场准入非常自由,开发商,建筑商,甚至你自己都可以建房子,土地买卖自由,充足。次贷危机前,美国的房价7年不过涨了不到1倍。即使这样,依然每年要征收不菲的地产税来控制屯房。 而象新加坡这种城市国家,只能靠限制需求来控制房价,否则比起香港更会有过之而无不及。
  
  所以,目前中、央、政府的用以根本不是要降房价,而是挺房价。至少不希望房价明年崩溃。我想,这次地方政府完全不用阳奉阴违,大哥别笑二哥。不信你看,这回咱们可恶可爱的任总,也没有破口大骂,只是说这政策根本就没用。
  
  其实,任总千刀万剐只是因为说话太糙,一点不估计普通老百姓本来就脆弱的内心和神经,所以才有全国人民最想打的第一人的美誉。 但任总却道出了降房价的最重要办法;扩大供应,政府来建廉价房和廉租房,开发商只给富人盖房,穷人去找政府,这其实就是香港模式。有人说咱们就是学的香港,错,咱们只学香港政府怎么从商品房敛财,却不学香港政府也给穷人提供栖身之处。
  
  那么,这次调控和年初政策为什么不一样呢? 年初由于西方金融危机,出口下滑,为保8,大张旗鼓的托市,这次却是虚虚实实,遮遮掩掩的暗挺房价。 为什么?
  
  这只能说明房价真的要垮了。 否则干吗要托市?!
  
  我还是坚持我的看法,今年房价高涨的逻辑是:
  
  印钱--》通胀预期--》房产保值--》抢房--》房价上涨
  
  和07,08年不同的是,这次才算是把城市里,沿海地区有个三瓜两枣的家庭忽悠进来了。这些家庭,才是有消费能力的有效需求。 这些人今年抢房的主要心理还是对未来通货膨胀的恐惧,他们更主要的还是要把房子留在手上。 这一点可以从上个月一线城市成交量剧增这一点来证明。
  
  大家应该知道在股市,如果散户都进来了,下面该是什么。房市亦如此,其实任何投机市场都如此。 否则,庄家赚谁得钱?
  
  中央的政策,用意就是尽量防止,拖延崩盘的到来。问题是,这次托的住吗?投机市场有个特点,非涨即跌, 期望稳定在某个高位是没有先例的。所以,只有不断的上涨,而且要快速的上涨,才能防止下跌和崩盘。可是,历史上还没有吹不破的泡沫,哪怕是是铁做的。明年还能这么天量印钱吗?

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“傻空”一词首现于天涯房观,是由著名多头饱马钓车综合部分空头的表现,汇集许多多头的观点而创制的。从词组的本义而言,饱含了对空头里部分无知无畏无廉耻之徒的蔑视,却没有涉及污言秽语,比漫骂更锐利,一词刺穿了这些人的画皮,揭露了他们色厉内荏的实质。结果,一经推出好评如潮;同样,来自于这些群体的漫骂亦至,他们干脆把该词列为漫骂的范畴,并通过蟹喳喳等空版多次向社区提出列为敏感词加以禁止,可惜未能得逞。
  
  至于傻空的真实含义,很多多头理解得非常深刻,有位多头calmsun0712是如此理解的:空不一定都是傻空,很多空是有自己分析的,有原因有道理有逻辑的空,不管是对是错,至少他想过,傻空就是跟着牛刀这样的流氓一起喊口号的,你问他为什么空,他也说不出个所以然来,论点经不住人三问就哑了,盲从于某些舆论投机者,拿P话当圣旨、捧臭脚,这就叫傻空。

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  发帖心情 Post By:2009/12/24 14:40:00

暴涨理由:
  1.历年经验,政府控制一次必涨一次。
  2.进十年的大学生研究生疯狂扩招,这些大学生研究生进城都需要买房,刚需强劲。
  3.银行是国家,国家是不会将自己的银行推向高风险境地。
  4.当前地王大部分是国企,政府也不会让自己的企业因地产问题走向倒闭。
  5.房价上涨有利于地方政府提高自己政绩,也有利于国家胡温政府好看的GDP。
  6.要知道现在炒房的大部分是政府公务员,还有地方政府,连国家政府也参与其中,你要清楚是他们决定国家的政策。他们会让房价降吗?
  7.炒房的并不止开发商,很多大小企业都已进入房地产这个行业,他们会继续推波助澜。
  8.当前地价屡创新高,地价决定了房价降继续走高,因为面包不会比面粉便宜。

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  发帖心情 Post By:2009/12/28 13:41:00

  中新网12月27日电 中共中央政治局常委、国务院总理温家宝今天下午在中南海接受新华社专访,对于网民反映房价涨得太快的问题做出回应。
  
  温家宝说,我知道网民关注这个问题。因为我每天上网看到大量网民的意见,甚至很尖锐的批评。因为房子对于每个人来讲都关乎他们的切身利益。
  
  温家宝说,今年房地产有了比较快的恢复,但同时房价在一些地区和城市上涨过快,也引起了中央高度重视。如何使房地产建设能走入一个健康的轨道,首先还需要弄清楚政府要做什么,市场要做什么。既发挥市场的机制,又发挥政府调控的作用。
  
  温家宝强调了政府应该做的事情。他说,第一件事情就是要加大安居工程的建设力度,加快棚户区的改造。在资金、土地以及税收上,都要给予优惠和保障。
  
  
  第二,要鼓励居民购买自住房和改善性的用房。但与此同时,要采取措施抑制投机。中国的国情决定了我们的住房必须坚持安全、经济、适用和省地的原则,特别要重视中小套型和中低价位房屋的建设。
  
  第三,要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控,稳定房地产的价格。
  
  第四,要维护房地产市场秩序,打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为。只要政府有决心解决这个问题,而且不是头痛医头、脚痛医脚,而是经过深入调查研究,统筹考虑各方面的情况,制定长远的规划和政策,使我国的房地产有一个稳定发展的局面,这是可以做到的。
  
  ————————————————————————
  
  
  以上是今日的总理专访,从中尝试猜测明年房价走势
  
  
  1、今年房地产有了比较快的恢复,但同时房价在一些地区和城市上涨过快,也引起了中央高度重视……
  
  ======那么说明去年的房价是被严重的低估,是不正常的价格,到今年才恢复了正常。而且只是一些地区上涨过快,其他大部分价格则是合理的。
  
  
  2、如何使房地产建设能走入一个健康的轨道,首先还需要弄清楚政府要做什么,市场要做什么。既发挥市场的机制,又发挥政府调控的作用。
  
  ======现在是市场经济,政府必须按照市场规律办事。潜台词,不得干涉市场运行。
  
  
  3、第一件事情就是要加大安居工程的建设力度,加快棚户区的改造。在资金、土地以及税收上,都要给予优惠和保障。……
  
  ======伴随着新的拆迁制度,大规模的拆迁计划可能正在提上日程,目标是解决低收入群体住房问题,因此低端购买力看涨。
  
  
  4、第二,要鼓励居民购买自住房和改善性的用房。……
  
  ======简言之——鼓励买房。
  
  
  5、第三,要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控,稳定房地产的价格。……
  
  ======注意,是稳定价格,而不是下降,保持了防止房价过快上涨的一贯风格。
  
  
  6、第四,要维护房地产市场秩序,打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为。只要政府有决心解决这个问题,而且不是头痛医头、脚痛医脚,而是经过深入调查研究,统筹考虑各方面的情况,制定长远的规划和政策,使我国的房地产有一个稳定发展的局面,这是可以做到的。
  
  ======只要……而且……而是……,调查……统筹……长远……
  首先这是一个假设的句式,自然一切尽在不言中。
  充分说明短期内市场不会有大的变化。
  
  
  ——结论:
  
  从专访管窥ZF观点,房价上涨属于价值回归,是正常健康的上涨。
  
  因此ZF的政策变化不大,仍然是防止房价过快上涨。
  另一点在于解决低端住房问题,继续保持稳定压倒一切的特色。
  
  那么按照国内房市属于政策市的特点,预计明年房价稳中有涨。
  
  同时,伴随着CPI由负转正,明年央行可能会提前提高银行准备金率,并多次加息,势必影响房价产生一定波动。
  
  不过,除非美元迅速强势回升,房价大幅下降的可能性基本=0!

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  发帖心情 Post By:2010/1/4 10:40:00

买房最大的好处是能长期低息贷款,而不是涨的多。
  这些年房子并不见得比大米、白菜、食用油涨的多。
  
  未来将更加大放光彩的是:
  凡是敢于大量欠债买的,都是正确的。
  凡是欠的长、欠着不提前还债的,都是正确的。
  凡是哭着喊着还债、不敢欠的,都是错误的。
  
  所以,买房本身并不见得是最好的一个投资。
  它之所以引人关注,只不过每个人都相关,投入的比例大而已。
  
  这些年真正的好投资是负债。
  
  虽然这个最便宜的负债是因为买房而产生的,但是只要买了房之后,房子就是房子,负债就是负债。
  能够把负债看成投资,能够把房子和负债分成两个不相关的投资看待,那就是真正的领悟了
  
  。。。
  
  还是把贷款和房价扯在一起。
  你就只当全款买了房,另外又低息借了一笔债。
  (本来买房过程就是如此,银行帮你全款一起先付掉的。)
  
  房价跌只说明我全款买房这部分是错误的,和我借的那笔债有什么关系?
  
  房价涨跌本来就和贷多少款没关系,只是很多人认为有关系,而大多数人的观点一般都是错的。
  
  
  。。。
  
  是和房价没关系啊,甚至和租金也没关系,租金是附属于房子的。
  
  你就当借来炒股好了,指望炒股收益超过贷款利率。
  或者看成低息借钱(随便干了什么事都无所谓),等今后收入慢慢提高再来归还,指望的是收入增长超过贷款利率,也行。
  
  能把负债看成是另一笔投资,把欠7折利率看成抄底银行,就算是明白了。
  
  现在买房,其实做的是两件投资:一个是追涨房价,另一个是抄底银行利率。
  这两个投资可以看成不相干的,分别评价。

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  发帖心情 Post By:2010/1/4 10:53:00

看了很多判断房地产的观点,感觉都没讲解到根子上.其实,房地产是否继续上涨,完全取决于国家印刷钞票的速度,而我们印刷钞票的规则是:外汇储备增加一美圆,就印刷6.8元人民币.也就是说:外贸顺差直接决定印刷钞票的速度.那房价崩溃的时间点,就是外贸从顺差变逆差的时候.有人可能会反对,认为外贸变逆差后,国家也可以主动印刷人民币,但这个事情比较难,因为人民币的国际信用是靠美圆来维护的,正是因为人民币的印刷是根据外贸顺差来的,所以国际上才相信人民币,如果我国违背了这个印刷人民币的原则,那外资会立刻把人民币换成美圆,导致可怕的资本大外逃.
  我国11月的进口增长26%,出口增长2.8%,11月顺差同比下降52%.而从09年12月开始,美圆带动人民币对其他货币大幅度上涨,人民币对其他货币的升值,自然导致未来出口的下降,而原材料的价格在12月还继续上涨,原材料的继续上涨,必然导致我国未来的进口继续上涨,也就是说:我国的贸易顺差未来将继续降低,我国2009年11月前贸易顺差比2008年同期的贸易顺差减少了30%多,目前美圆的持续上涨\原材料的持续上涨,再加上欧美国家对我国贸易保护的加剧,必然导致2010年我国很可能从顺差国变成无顺差的国家,甚至变成逆差国.至少2010年的顺差会大幅度减少,那银行可贷的款就少了,人民币供给变慢了,房价自然就崩溃了.银行能贷的钱,都在2009年贷出去了,2010年要想继续贷款,就必须靠2010年的顺差,国家最近抬电价\水价和其他公用价格,以及加快发行新股和再融资本,就是因为国家缺少资金来支持2010年的宽松货币政策.
  大多数人的根本错误在于:以为国家想印刷多少钞票,就印刷多少钞票,不是这样的.银行在2009年已经把过去多年贸易顺差印刷出的老钞票都贷款贷出去了,2010年想继续对外贷款,就必须靠收回的贷款和贸易顺差产生的新钞票,而2009年贷出去的钱,很少能收回来的.那如果最后2010年的贸易顺差大幅度减少,那银行将会无钱可贷.国家无钱后,很可能要到股市去大量发行股票来捞钱,或干脆减持大小非来捞钱.总之,2010年春节后,房地产和股票的基本面都是极端恶劣的.

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  发帖心情 Post By:2010/1/5 7:43:00

  房子本身是不会升值的,我们目前看到的房价涨,房子升值,不是钢筋水泥的升值,本身房子盖出来后,自身的价值就在折旧。那么引起房子涨价的原因是什么呢?
  
  我认为主要有两个:
  一类是片区配套提升,土地本身价值增长。
  二类是片区具有特定资源,本身稀缺,社会财富谱表增长后带来的整体升值。
  
  理解了这两点,你就在挑选房屋时成为半个专家了。

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  发帖心情 Post By:2010/1/5 8:50:00

  房子到底是升值,还是贬值
  
  房子升值,大体上分为两类,一类是整体升值,一类是区域升值。你的房子升值了,内在主要原因一定是归为上述两类中的一个。
  
  比如深圳,这么多年整体发展,几乎所有的房子都在涨价,这就是整体升值表现,其升值幅度取决于整体gdp及人均可支配收入的增长,同时更是受整体通胀的影响。一般这样的升值幅度和人均收入及通胀幅度是相对应的,同时由于社会收入分配不均的影响,财富总是在聚集到资本身上而不是劳动力身上,因此,整体升值幅度一般大于gdp和通胀幅度。
  这也就是我上文有个回帖为什么说:你的收入总是赶不上房价,这里的你,不是特指哪个人,而是代表了社会平均收入水平。
  
  再比如,香蜜湖、红树湾,为什么升值那么多,这就是区域升值引起的。区域升值的因素比较复杂,但最主要的还是土地升值引起,而引起土地升值的因素很多,但大家都好理解。我就不展开了。
  
  所以,大家总在问那个地方能不能升值,其实首先要搞清楚升值的种类,每个种类背后的原因是不同的,所以就要进一步搞清楚导致升值的原因有没有变化,进而才能分析清楚你的房子是否会升值。
  
  同样,房子也会贬值,贬值的原因也是两类,背后的原因也类似。
  
  同样,也会出现两类升值种类发生交叉的情况,具体有两种:
  1、出现整体升值了,但片区贬值
  2、出现整体贬值了,但片区升值
  
  大家仔细想想,上面两种情况实际上经常在深圳出现,比如2007年,火热的时候,罗湖老区实际上出现片区贬值了,因为其他片区更有竞争力。同样,2008年,整体低迷的时候,福田中心区因整体商务市场的发展,片区仍在升值,比如星河国际,二手房价格一直非常坚挺。
  
  所以,房地产市场是一个非常复杂的市场,不是牛刀老兄说的那么武断,那么绝对,也不是斯巴鲁老兄说的那么肯定,那么死多。
  更不是所谓统计局、媒体所发布的那个可怜的没有任何意义的量价数据,今天涨了20%,明天跌了15%,除了吸引眼球,误导不了解行业的老百姓,没有任何的实际意义。

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